Scheve woningmarkt
 |
Als de overheid nou ergens wel graag ingrijpt, dan is het wel op de woningmarkt. Een ongeschreven regel luidt dat iedere Nederlander met minder dan een modaal inkomen precies tussen de 10 en de 15 procent uit hoort te geven voor zijn huisvesting. En zodra je daar buiten valt vindt de Overheid dat onmiddelijk financiële herverdeling plaats dient te vinden.
En dat betekent bijvoorbeeld dat mensen met een laag inkomen huursubsidie ontvingen waardoor ze in staat zijn om een knappe woning te bewonen. Maar een onbedoeld effect van deze subsidie is dat er geen goedkope huurwoningen meer bestaan; daarvoor zorgt de marktwerking. want je zou als projectontwikkelaar toch wel gek zijn om woningen te bouwen die maandelijks 125 euro huur opleveren als iedere gesubsidieerde huurder toch minstens het dubbele kan opbrengen.
Studenten hebben ook een laag inkomen, maar krijgen geen huursubsidie. Noodgedwongen bewonen ze omgebouwde zolderkamers met gedeelde faciliteiten. Maar als het aan Groenlinks ligt krijgen ook zij binnenkort huursubsidie. Helaas zal hiermee niet het tekort aan woonruimte voor studenten worden opgelost. Wel zal de gemiddelde prijs voor een zolderkamer stijgen met het bedrag dat voor subsidie beschikbaar komt. Het tekort aan woningen voor studenten is namelijk niet zozeer te wijten aan de aanbodzijde, maar wordt veroorzaakt door het feit dat iedere student bij voorkeur in het centrum van de stad wil wonen waar hij of zijn studeert. En daar heb je meestal weinig sociale woningbouw.
Ook de koopmarkt is niet vrij van het herverdelingsmechanisme van de progressieven. Zo zou Wouter Bos het liefst de hypotheekrenteaftrek beperken voor rijken die een nieuw huis willen kopen. Hij wil geld dan geven aan arme starters op de koopwoningmarkt. Maar het marktmechanisme werkt zo dat als je alle starters een bedrag van tienduizend euro geeft, de huizen aan de onderkant van de markt vrolijk met hetzelfde bedrag meegroeien. Je schiet er dus net als bij huursubsidie geen klap mee op.
En net als je denkt dat er aan de progressieve malligheid van de overheid een eind lijkt te zijn gekomen wordt er een nieuwe term geďntroduceerd: 'de scheefwoner'. Een scheefwoner is iemand die in een voordelig huurhuis zit ondanks dat z'n inkomen hoog genoeg is om eens wat duurders te gaan zoeken. En Nederland huist maar liefst 750.000 scheefwoners en daarvalt dus wat te halen.
Nou zijn er voldoende redenen om voordelig te wonen. Sommige mensen hoeven nou eenmaal niets groters en besteden hun geld liever aan andere zaken. Maar toch wil de overheid hiertegen maatregelen gaan nemen om deze mensen financieel te straffen. De komende vijf jaar wordt niet alleen de (door de zelfde overheid veroorzaakte) inflatie bij de huurprijs opgeteld, maar wordt dit bedrag jaarlijks met 3% verhoogd om uiteindelijk op 25% huurverhoging uit te komen! Hierdoor zullen de scheefwoners flink in de portomonee worden geraakt.
Door het nieuwe Kabinet wordt er dus flink ingegrepen in de keuzevrijheid van grote groepen mensen en de prijzen van de goedkope woningmarkt worden andermaal uit evenwicht gebracht. En zo werken we toe naar het ideale systeem waarin iedereen ongeveer dezelfde woning heeft voor een door de overheid voorgeschreven percentage van het inkomen.
Hans Bennink
Gerelateerde links:
- Het beperkte recht van verhuurders
- Marktmakertjes
- Inflatie is diefstal!
Plaats reactie - 13 reactie(s):
07-apr-2003 Jasper
Ik ben het helemaal eens met de tekst van Hans Bennink. Wat het probleem in Nederland dus eigenlijk is, is dat door subsidies en andere regelingen vraag en aanbod niet meer op elkaar aansluiten. Dit zie je terug in de zogenaamde 'scheefwoners'. Maar volgens mijn bestaat deze groep mensen niet, omdat iedereen het recht moet hebben zelf te bepalen om in een duur dan wel goedkoop huis te gaan wonen.
De vraag is nu echter hoe nu concreet iets kan worden gedaan aan de scheve verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, zonder dat de mensen met het minste geld (lees studenten) automatisch de dupe worden.
In 1 keer afschaffen van subsidies leidt tot vervelende situaties en zal de problemen niet in 1 keer oplossen. Het bouwen van meer goedkope woningen, waar blijkbaar behoefte aan is, kost namelijk tijd.
De situatie is dus: te veel dure woningen. De enige oplossing die op korte termijn effect kan hebben is mijnsinziens de kosten voor wonen lager te maken, zodat iedereen door kan stromen naar een duurder huis. Natuurlijk is dit niet het idee van marktwerking, maar het vraag en aanbod moet de kans krijgen op elkaar afgestemd te worden.
Verder heb ik wel eens van iemand gehoord dat bij een verhuizing 10% van het bedrag van het nieuwe koophuis naar de schatkist gaat. Weet iemand of dat waar is? Of wat het exacte bedrag is? Want dat is natuurlijk belachelijk aangezien het de doorstroming nou niet bepaald bevordert.
07-apr-2003 Hans Bennink
De overdrachtsbelasting bedraagt 6 procent van de koopsom en wordt bij bestaande bouw door de koper betaald. Bij de aankoop van nieuwbouwwoningen wordt geen overdrachtsbelasting geheven.
07-apr-2003 Rechtse Rakker
In antwoord op je laatste vraag Jasper: http://overdrachtsbelasting.hypotheek.woordverklaring.hypotheek.cc/
Het is dus inderdaad zo dat, indien je wil verhuizen, je al gelijk 6% van de aankoopsom aan de belasting moet betalen. Dat kan dus zo oplopen tot een half jaarsalaris tot zelfs een heel jaarsalaris. Dat bevordert de doorstroom bij koopwoningen niet echt, want juist bij dure koopwoningen is deze belasting erg hoog.
Je stelt een interessante vraag, Jasper. Wat gaan we eraan doen? Wat gebeurt er als de vraag naar iets hoog is? Dan stijgen de prijzen, en wordt het lucratiever het te gaan aanbieden en dus zal het aanbod toenemen. Dat gaat echter niet werken als de overheid, door zeer stringente procedures, de aanbodkant niet laat toenemen. En boetes heft (overdrachtsbelasting) op duurder gaan wonen in een koopwoning. Veel scheefwoners wonen noodgedwongen scheef, omdat ze niet kunnen doorstromen. Bovendien is er in Nederland nogal strikte huurbescherming. Een huurder die weigert om te betalen kan je in feite weinig maken. Hij procedeert gratis en eruit zetten zal je niet lukken. Dit remt het aanbod op de huurmarkt nog meer.
We moeten gewoon terug naar het vrije-marktsprincipe: iemand die iets wil bouwen die mag dat, iemand die er wil wonen mag dat en hij heeft zich aan de regels te houden die van te voren door de verhuurder (dus NIET de wetgever) zijn vastgelegd. Zo niet, dan gaat hij maar elders wonen. Als de wetgever ingrijpt zal de verhuurder al snel besluiten om niet meer te verhuren, en heeft de huurder geen huis. Hetgeen hij zonder wettelijke ingrepen wel gehad zou hebben.
Er is vrijwel geen marktsector waarin tekorten zijn. Dat zou ook voor de woningmarkt kunnen gelden. Mits mensen gewoon kunnen bouwen als er behoefte is aan woningen, en er geen 'bazen' boven de samenleving staan die denken dat ze een computerspelletje aan het spelen zijn met de maatschappij, en zich het recht voorbehouden om in te grijpen daar waar ze willen.
07-apr-2003 Speedy
Permanente subsidies, zoals de huursubsidie, maar ook de hypotheekrente-aftrek is een verkapte subsidie, de landbouwsubsidies, de bijstand en noem maar op zijn altijd slecht.
Ze verzieken de normale marktwerking en maken mensen en bedrijven afhankelijk. Daarbij belemmeren ze de ontwikkeling van innovatieve producten en bedrijfsprocessen. Dat breekt ons vooral op in de bouw, die van oudsher een achtergebleven bedrijfstak is. Door de woonsubsidies bouwen projectontwikkelaars consequent te duur. Heel Nederland woont daarom ver boven zijn stand (vlak over de grens in België zijn vergelijkbare huizen voor de halve prijs te koop maar die zijn dan ook ongesubsidieerd).
Subsidies zijn goede beleidsinstrumenten om gewenste ontwikkelingen in gang te zetten. Maar zodra de zaak loopt moeten ze worden afgebouwd. Dat is dus precies wat er moet gebeuren met de woonsubsidies.
Als de huursubsidie en de hypotheekrente-aftrek worden afgeschaft ontstaat er een enorme vraag naar goedkopere woningen. Die zijn er nu niet dus zal de bouwmarkt daar op moeten gaan inspelen en veel goedkope woningen van redelijke kwaliteit snel in de markt moeten zetten. Voor de bestaande woningen heeft dit tot bijkomend gunstig effect dat ook daarvan de prijzen zullen gaan dalen. Na ca. een jaar zijn de meeste nieuwbouwprojecten voltooid en is het meeste leed geleden. Er ontstaat een nieuw marktevenwicht op een veel lager en betaalbaarder prijsniveau.
Mensen die al jaren op de pof hebben geleefd zullen nu flink in de buidel moeten gaan tasten. Immers hun huizen worden een stuk minder waard en in veel gevallen zal de waarde van de woning niet meer dekkend zijn voor de op de voortdurende prijsstijging afgesloten tophypotheek en 2e hypotheken. De bank zal hen vragen een flink bedrag bij te storten om de lening weer dekkend te krijgen. Veel mensen zullen dit niet op kunnen brengen en failliet gaan.
Net zoals bij de aanstaande en broodnodige landbouwsanering zal ook hier de medewerking van de hypotheekbanken nodig zijn om de overgang soepeler te laten verlopen. Persoonlijke faillissementen moeten zoveel mogelijk worden vermeden door versnelde afbetalingsregelingen. Het moet dus een “warme” sanering worden, geen koude. Het risico voor de banken moet in ieder geval zoveel mogelijk worden beperkt.
Tot de waarde van de woning en de lening weer in evenwicht zijn zal men het huis echter niet kunnen verkopen zonder met een grote restschuld te blijven zitten. Een geleidelijke sanering waarbij alleen voor nieuw af te sluiten huur- en koopcontracten geen subsidies meer gelden zal er aan bijdragen dat men sneller zijn schuld kan aflossen. De restschuld bij verkoop en de handhaving van de subsidie voor bestaande contracten zal er toe bijdragen dat mensen langer blijven wonen waar ze al woonden. De markt gaat in eerste instantie dus nog verder dicht.
Voor de starters die alleen kunnen kijken op de nieuwbouwmarkt met goedkope nieuwe huizen is dit echter gunstig. Zij hebben nu meer keus.
Uiteindelijk zullen de huizenprijzen vanaf het lagere niveau weer normaal gaan meestijgen met de economische groei. Het is dus slechts een kwestie van tijd voor de waarde van de oudere woningen weer de afgesloten en inmiddels verder afgeloste lening dekt. Maar dan is er tenminste een gezond marktevenwicht bereikt zonder dat nog permanente subsidies nodig zijn.
07-apr-2003 Jasper
Allemaal bedankt voor jullie reacties.
6% overdrachtsbelasting is nogal wat. Dat moet dus onmiddelijk worden afgeschaft, ik vermoed dat dit iets is waar veel politieke partijen zich eigenlijk wel in kunnen vinden maar waar schijnbaar gewoon niet over wordt nagedacht. Partijen die vrijheid nastreven zullen overdrachtsbelasting als een extra hindernis beschouwen bij het kiezen van je eigen woonlocatie. Partijen die het milieu hoog in het vaandel hebben staan zien als voordeel dat mensen dichter bij hun werk kunnen gaan wonen zodat het woon-werkverkeer afneemt. Eigenlijk zie ik dus totaal geen problemen om deze belachelijke belasting af te schaffen.
Zou het echt zo gemakkelijk zijn? Ik kan 1 tegenargument bedenken. De hoge overdrachtsbelasting is er juist om te voorkomen dat mensen verhuizen. De overheid probeert mensen bij elkaar te houden. Niet ieder jaar nieuwe buren, maar een wat hechtere gemeenschap. Hier valt wel iets voor te zeggen, maar ik vind het toch vooral de keuze van de mensen zelf om te bepalen waar ze gaan wonen. Bovendien valt op dit argument ook weer een boel in te brengen.
Verder is natuurlijk de vraag waar de schatkist de gederfde inkomsten moet achterhalen als de overdrachtsbelasing wordt afgeschaft. Maar dit doet niet af aan de argumenten voor afschaffing.
07-apr-2003 Rechtse Rakker
Nou Jasper, een 'hechte gemeenschap' ontstaat niet als mensen die een hekel aan elkaar hebben niet ergens kunnen gaan wonen waar het wat prettiger is. En mensen die bij elkaar willeng aan wonen kunnen dat niet betalen. Als 100 man dat zouden willen doen en bij een huizenprijs van 200.000 euro dan zou dat al 1,2 mln kosten. Beetje veel.
Laat de overheid ons met rust laten. Laat mensen de mogelijkheid houden om te bezuinigen op wonen (scheefwonen) of te verhuizen (overdrachtsbelasting). Wie wordt er gelukkiger door dat niet te doen? Degenen die niet mogen bezuinigen, degenen die niet mogen verhuizen, of degenen die de belsatingcenten krijgen? Op de huidige inkomsten maakt die grijpduit niets uit en het zal 100.000en mensen ernstig hinderen...
07-apr-2003 Johan
Jasper schreef: "Zou het echt zo gemakkelijk zijn? Ik kan 1 tegenargument bedenken. De hoge overdrachtsbelasting is er juist om te voorkomen dat mensen verhuizen. De overheid probeert mensen bij elkaar te houden. Niet ieder jaar nieuwe buren, maar een wat hechtere gemeenschap."
Jasper, de enige reden voor de overdrachtsbelasting is dat de overheid dan meer geld kan afnemen van burgers. Bovendien wordt de belasting verspreid over talrijke kleinere belastingen en is het moeilijker te begrijpen voor burgers hoeveel de overheid nu werkelijk van ze afpakt.
01-jul-2003 Carl
Leuk dat ik 10 tot 15% van mijn inkomen mag verwonen. Deed ik dat maar! Nu ligt dat op 35%!!!
Vorig jaar is mij nog een goedkopere woning geweigerd omdat ik teveel verdiend zou hebben vorig jaar. Maar het bedrag van de huur was veel meer dan 15% van hetgeen ik verdiend heb!
Daarnaast worden je bij het huren van woningen allerlei beperkingen opgelegd, zodat je ook niet kan gaan wonen waar je wilt.
16-jul-2003 Mark
De grap van sociale huurwoningen is dat ze puur en alleen bestemd zijn voor mensen met een laag of althans niet zo hoog inkomen. Een ieder die nu een sociale huurwoning heeft, heeft die enkel gekregen omdat hij/zij op een zeker moment niet genoeg verdiende om een andere woning te kunnen betalen. Het is dus geen recht, maar een gunst. Ik geloof dat het hele scheefwonen debat dan ook niet niet een kwestie is van het pesten van mensen, maar het zuiver houden van een regeling... Wat je ook zou kunnen doen, is op al-dan-niet jaarlijkse basis controleren of iemand nog recht heeft op een sociale huurwoning... Het argument dat er geen geschikte huurwoningen zijn, vind ik voor een deel flauwekul, want die zijn er wel, alleen niet altijd in de buurt waar je wilt wonen... Ik ben zelf een groot fan van het inkomensgerelateerd huren van sociale woningbouw. Dat er niet genoeg goede wononigen beschikbaar zijn voor mensen die teveel verdienen voor een sociale huurwoning is weliswaar een groot probleem, maar een ANDER probleem. En we wentelen nu zaken af op de zwakste schouders...
16-mrt-2004 Jorrit Dullaart - jorritdullaartGEEN@SPAMhotmail.com
Een paar correcties op dit artikel: Studenten ontvangen in veel gevallen al wel huursubsidie. Het overgrote deel van de studenten woont in de buitenwijken van Amsterdam en niet in het centrum. Dat zijn feiten...
De reden voor de hoge huren is het gebrek aan sociale woningbouw. Particuliere eigenaren volgen simpelweg het marktmechanisme; weinig aanbod en veel vraag, en dus hoge huren voor slechte woningen.
16-feb-2005 @nita - f.grolleGEEN@SPAMchello.nl
Pas geleden was ik aanwezig in een gezelschap en
werd er over dit onderwerp (m.n afschaffing hypotheekrente) uitvoerig gedebatteerd. Het stuitte op bezwaren want het afschaffen van zowel
de hypotheekrente als de huursubsidie zou werkeloosheid-faillisementen bij banken en makelaarskantoren veroorzaken en de markt zou helemaal in elkaar storten. Ook zou de bouwwereld
zwaar verlies gaan leiden. Men noemde het broodroof.
Velen zouden (door schulden gedreven) een dakloos
bestaan leiden.
Meneer Bennink ???
17-feb-2006 jetoel (Sektarisch Objectivist)
@ Jorrit,
"De reden voor de hoge huren is het gebrek aan sociale woningbouw. Particuliere eigenaren volgen simpelweg het marktmechanisme; weinig aanbod en veel vraag, en dus hoge huren voor slechte woningen."
Gek dan dat je dat probleem bij brood, koffie, pennen, pc's en vaatwassers niet hebt, maar dat er ondanks dat geen sociale brood-, koffie-, pennen-, pc's- en vaatwasserproductie bestaat.
Als het martmechanisme zuiver zou werken zou juist bij een grotere vraag het aanbod toenemen, simpelweg omdat er wat te verdienen valt (dat is inherent aan menselijk handelen en bewijst zich door het feit dat w nu niet in holen meer wonen). Door de overheidsinterventie valt er ondanks de hogere vraag en het lagere aanbod te weinig te verdienen in de woningmarkt. Resultaat hogere prijzen.
11-sep-2006 NWB - newworldbraveGEEN@SPAMhotmail.com
Kritiek op de huurplutocratisering
Ongeregelde marktwerking is ongunstig voor wonen en huizen. Het drijft huizenprijzen op en werkt inefficiëntie in de hand. Dat is een van de conclusies van Kritiek op de huurplutocratisering, een recent e-boek over het huur- en woningmarktbeleid van minister van volkshuisvesting Dekker.
Een vrije markt van wonen en huizen bestaat niet, er zijn diverse marktbeperkingen. Daarbij zijn er diverse vormen van schaarste, te hoge kosten en winsten, hoge hypotheken en het effect van de hoogconjunctuur van de tweede helft van de jaren ’90 tot in 2000. Bouwfouten kosten jaarlijks minstens 5 miljard euro, bouwbedrijven vormden kartels, grond is te duur en object van speculatie, woningcorporaties hebben hoge bedrijfskosten, kopers van koophuizen en hypotheekverstrekkers handelen soms irrationeel. Door het samenspel van deze factoren – dus niet alleen door “schaarste”, zoals men wel zegt – zijn verkoopprijzen de afgelopen 15 jaar ontploft. De geldstromen op de markt van wonen en huizen, teweeggebracht of toegelaten door deze factoren, dienen onderzocht te worden. Wie betaalt, en bij wie is al dat geld terechtgekomen?
Marktbeperkingen betekenen dat er geen vrije markt is. Sommige marktbeperkingen zijn inherent aan wonen. We moeten wonen, we zijn niet vrij om te zeggen: wonen is te duur, we zien ervan af. Er is dus geen vrije uittreding uit de markt, een wezenlijke schakel in het vrije marktmechanisme. Verhuismobiliteit is beperkt: bij veel producten kunnen we in een handomdraai van aanbod en aanbieder veranderen, met onze huizen kan dat niet en willen we dat niet. Andere marktbeperkingen zijn structureel in Nederland aanwezig, zoals weinig of geen onbenutte grond (wat iets anders is dan onbebouwde grond). Daarbij komen incidentele marktbeperkingen zoals bouwkartels.
Door deze marktbeperkingen vestigen we geen vrije markt door overheidsregels en –arrangementen af te schaffen. Ongeregelde marktwerking betekent dat bovengenoemde factoren de vrije loop krijgen en werkt averechts. Er is wel ruimte voor marktwerking, maar binnen grenzen van regels. Deregulering van de huurmarkt, zoals in Dekkers plannen, is daarom schadelijk en ongewenst, aldus Kritiek op de huurplutocratisering.
Marktwerking leidt onder de huidige omstandigheden ook tot een ongunstige prijskwaliteitverhouding, in tegenstelling tot wat Dekker beweert. Een goede prijskwaliteitverhouding is er als prijzen net boven productief efficiënte kosten liggen, zoals de evenwichtsprijs op een vrije markt. Maar kosten zijn te hoog, prijzen zijn nog hoger en winstmarges zijn vaak ruim. Een overeenkomstige prijskwaliteitverhouding is ongunstig.
“Scheefwonen” is niet het probleem dat Dekker ervan maakt. Het enige dat het fabeltje van scheefwonen doet is de aandacht afleiden van wat werkelijk nodig is, huizen bouwen. Woningcorporaties moeten huizen bouwen, anders verliezen ze hun bestaansrecht. Maar dan moeten ze wel grond en bouwvergunningen hebben. Nieuw-bouw levert minder op als we aan de andere kan net zoveel huizen slopen.
Kritiek op de huurplutocratisering brengt tal van verschijnselen op de markt van wonen en huizen, die gewoolijk los van elkaar bezien worden, met elkaar in verband. Het essay is goeddeels gebaseerd op de theorie van de vrije markteconomie en liberalisme. Die theorieën leiden tot andere uitkomsten dan neoliberale conventionele wijsheid meent. De auteur hanteert ze juist als wapen tegen de neoliberale marktideologie en de kapitalistische geldheerschappij.
Kritiek op de huurplutocratisering – bouwen, wonen en huren op een ongeregelde markt
www.huurplutocratisering.nl
Studenten hebben ook een laag inkomen, maar krijgen geen huursubsidie. Noodgedwongen bewonen ze omgebouwde zolderkamers met gedeelde faciliteiten. Maar als het aan Groenlinks ligt krijgen ook zij binnenkort huursubsidie. Helaas zal hiermee niet het tekort aan woonruimte voor studenten worden opgelost. Wel zal de gemiddelde prijs voor een zolderkamer stijgen met het bedrag dat voor subsidie beschikbaar komt. Het tekort aan woningen voor studenten is namelijk niet zozeer te wijten aan de aanbodzijde, maar wordt veroorzaakt door het feit dat iedere student bij voorkeur in het centrum van de stad wil wonen waar hij of zijn studeert. En daar heb je meestal weinig sociale woningbouw.
Ook de koopmarkt is niet vrij van het herverdelingsmechanisme van de progressieven. Zo zou Wouter Bos het liefst de hypotheekrenteaftrek beperken voor rijken die een nieuw huis willen kopen. Hij wil geld dan geven aan arme starters op de koopwoningmarkt. Maar het marktmechanisme werkt zo dat als je alle starters een bedrag van tienduizend euro geeft, de huizen aan de onderkant van de markt vrolijk met hetzelfde bedrag meegroeien. Je schiet er dus net als bij huursubsidie geen klap mee op.
En net als je denkt dat er aan de progressieve malligheid van de overheid een eind lijkt te zijn gekomen wordt er een nieuwe term geďntroduceerd: 'de scheefwoner'. Een scheefwoner is iemand die in een voordelig huurhuis zit ondanks dat z'n inkomen hoog genoeg is om eens wat duurders te gaan zoeken. En Nederland huist maar liefst 750.000 scheefwoners en daarvalt dus wat te halen.
Nou zijn er voldoende redenen om voordelig te wonen. Sommige mensen hoeven nou eenmaal niets groters en besteden hun geld liever aan andere zaken. Maar toch wil de overheid hiertegen maatregelen gaan nemen om deze mensen financieel te straffen. De komende vijf jaar wordt niet alleen de (door de zelfde overheid veroorzaakte) inflatie bij de huurprijs opgeteld, maar wordt dit bedrag jaarlijks met 3% verhoogd om uiteindelijk op 25% huurverhoging uit te komen! Hierdoor zullen de scheefwoners flink in de portomonee worden geraakt.
Door het nieuwe Kabinet wordt er dus flink ingegrepen in de keuzevrijheid van grote groepen mensen en de prijzen van de goedkope woningmarkt worden andermaal uit evenwicht gebracht. En zo werken we toe naar het ideale systeem waarin iedereen ongeveer dezelfde woning heeft voor een door de overheid voorgeschreven percentage van het inkomen.
Hans Bennink
Gerelateerde links:
- Het beperkte recht van verhuurders
- Marktmakertjes
- Inflatie is diefstal!
Plaats reactie07-apr-2003 Jasper
Ik ben het helemaal eens met de tekst van Hans Bennink. Wat het probleem in Nederland dus eigenlijk is, is dat door subsidies en andere regelingen vraag en aanbod niet meer op elkaar aansluiten. Dit zie je terug in de zogenaamde 'scheefwoners'. Maar volgens mijn bestaat deze groep mensen niet, omdat iedereen het recht moet hebben zelf te bepalen om in een duur dan wel goedkoop huis te gaan wonen.
De vraag is nu echter hoe nu concreet iets kan worden gedaan aan de scheve verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, zonder dat de mensen met het minste geld (lees studenten) automatisch de dupe worden.
In 1 keer afschaffen van subsidies leidt tot vervelende situaties en zal de problemen niet in 1 keer oplossen. Het bouwen van meer goedkope woningen, waar blijkbaar behoefte aan is, kost namelijk tijd.
De situatie is dus: te veel dure woningen. De enige oplossing die op korte termijn effect kan hebben is mijnsinziens de kosten voor wonen lager te maken, zodat iedereen door kan stromen naar een duurder huis. Natuurlijk is dit niet het idee van marktwerking, maar het vraag en aanbod moet de kans krijgen op elkaar afgestemd te worden.
Verder heb ik wel eens van iemand gehoord dat bij een verhuizing 10% van het bedrag van het nieuwe koophuis naar de schatkist gaat. Weet iemand of dat waar is? Of wat het exacte bedrag is? Want dat is natuurlijk belachelijk aangezien het de doorstroming nou niet bepaald bevordert.
07-apr-2003 Hans Bennink
De overdrachtsbelasting bedraagt 6 procent van de koopsom en wordt bij bestaande bouw door de koper betaald. Bij de aankoop van nieuwbouwwoningen wordt geen overdrachtsbelasting geheven.
07-apr-2003 Rechtse Rakker
In antwoord op je laatste vraag Jasper: http://overdrachtsbelasting.hypotheek.woordverklaring.hypotheek.cc/
Het is dus inderdaad zo dat, indien je wil verhuizen, je al gelijk 6% van de aankoopsom aan de belasting moet betalen. Dat kan dus zo oplopen tot een half jaarsalaris tot zelfs een heel jaarsalaris. Dat bevordert de doorstroom bij koopwoningen niet echt, want juist bij dure koopwoningen is deze belasting erg hoog.
Je stelt een interessante vraag, Jasper. Wat gaan we eraan doen? Wat gebeurt er als de vraag naar iets hoog is? Dan stijgen de prijzen, en wordt het lucratiever het te gaan aanbieden en dus zal het aanbod toenemen. Dat gaat echter niet werken als de overheid, door zeer stringente procedures, de aanbodkant niet laat toenemen. En boetes heft (overdrachtsbelasting) op duurder gaan wonen in een koopwoning. Veel scheefwoners wonen noodgedwongen scheef, omdat ze niet kunnen doorstromen. Bovendien is er in Nederland nogal strikte huurbescherming. Een huurder die weigert om te betalen kan je in feite weinig maken. Hij procedeert gratis en eruit zetten zal je niet lukken. Dit remt het aanbod op de huurmarkt nog meer.
We moeten gewoon terug naar het vrije-marktsprincipe: iemand die iets wil bouwen die mag dat, iemand die er wil wonen mag dat en hij heeft zich aan de regels te houden die van te voren door de verhuurder (dus NIET de wetgever) zijn vastgelegd. Zo niet, dan gaat hij maar elders wonen. Als de wetgever ingrijpt zal de verhuurder al snel besluiten om niet meer te verhuren, en heeft de huurder geen huis. Hetgeen hij zonder wettelijke ingrepen wel gehad zou hebben.
Er is vrijwel geen marktsector waarin tekorten zijn. Dat zou ook voor de woningmarkt kunnen gelden. Mits mensen gewoon kunnen bouwen als er behoefte is aan woningen, en er geen 'bazen' boven de samenleving staan die denken dat ze een computerspelletje aan het spelen zijn met de maatschappij, en zich het recht voorbehouden om in te grijpen daar waar ze willen.
07-apr-2003 Speedy
Permanente subsidies, zoals de huursubsidie, maar ook de hypotheekrente-aftrek is een verkapte subsidie, de landbouwsubsidies, de bijstand en noem maar op zijn altijd slecht.
Ze verzieken de normale marktwerking en maken mensen en bedrijven afhankelijk. Daarbij belemmeren ze de ontwikkeling van innovatieve producten en bedrijfsprocessen. Dat breekt ons vooral op in de bouw, die van oudsher een achtergebleven bedrijfstak is. Door de woonsubsidies bouwen projectontwikkelaars consequent te duur. Heel Nederland woont daarom ver boven zijn stand (vlak over de grens in België zijn vergelijkbare huizen voor de halve prijs te koop maar die zijn dan ook ongesubsidieerd).
Subsidies zijn goede beleidsinstrumenten om gewenste ontwikkelingen in gang te zetten. Maar zodra de zaak loopt moeten ze worden afgebouwd. Dat is dus precies wat er moet gebeuren met de woonsubsidies.
Als de huursubsidie en de hypotheekrente-aftrek worden afgeschaft ontstaat er een enorme vraag naar goedkopere woningen. Die zijn er nu niet dus zal de bouwmarkt daar op moeten gaan inspelen en veel goedkope woningen van redelijke kwaliteit snel in de markt moeten zetten. Voor de bestaande woningen heeft dit tot bijkomend gunstig effect dat ook daarvan de prijzen zullen gaan dalen. Na ca. een jaar zijn de meeste nieuwbouwprojecten voltooid en is het meeste leed geleden. Er ontstaat een nieuw marktevenwicht op een veel lager en betaalbaarder prijsniveau.
Mensen die al jaren op de pof hebben geleefd zullen nu flink in de buidel moeten gaan tasten. Immers hun huizen worden een stuk minder waard en in veel gevallen zal de waarde van de woning niet meer dekkend zijn voor de op de voortdurende prijsstijging afgesloten tophypotheek en 2e hypotheken. De bank zal hen vragen een flink bedrag bij te storten om de lening weer dekkend te krijgen. Veel mensen zullen dit niet op kunnen brengen en failliet gaan.
Net zoals bij de aanstaande en broodnodige landbouwsanering zal ook hier de medewerking van de hypotheekbanken nodig zijn om de overgang soepeler te laten verlopen. Persoonlijke faillissementen moeten zoveel mogelijk worden vermeden door versnelde afbetalingsregelingen. Het moet dus een “warme” sanering worden, geen koude. Het risico voor de banken moet in ieder geval zoveel mogelijk worden beperkt.
Tot de waarde van de woning en de lening weer in evenwicht zijn zal men het huis echter niet kunnen verkopen zonder met een grote restschuld te blijven zitten. Een geleidelijke sanering waarbij alleen voor nieuw af te sluiten huur- en koopcontracten geen subsidies meer gelden zal er aan bijdragen dat men sneller zijn schuld kan aflossen. De restschuld bij verkoop en de handhaving van de subsidie voor bestaande contracten zal er toe bijdragen dat mensen langer blijven wonen waar ze al woonden. De markt gaat in eerste instantie dus nog verder dicht.
Voor de starters die alleen kunnen kijken op de nieuwbouwmarkt met goedkope nieuwe huizen is dit echter gunstig. Zij hebben nu meer keus.
Uiteindelijk zullen de huizenprijzen vanaf het lagere niveau weer normaal gaan meestijgen met de economische groei. Het is dus slechts een kwestie van tijd voor de waarde van de oudere woningen weer de afgesloten en inmiddels verder afgeloste lening dekt. Maar dan is er tenminste een gezond marktevenwicht bereikt zonder dat nog permanente subsidies nodig zijn.
07-apr-2003 Jasper
Allemaal bedankt voor jullie reacties.
6% overdrachtsbelasting is nogal wat. Dat moet dus onmiddelijk worden afgeschaft, ik vermoed dat dit iets is waar veel politieke partijen zich eigenlijk wel in kunnen vinden maar waar schijnbaar gewoon niet over wordt nagedacht. Partijen die vrijheid nastreven zullen overdrachtsbelasting als een extra hindernis beschouwen bij het kiezen van je eigen woonlocatie. Partijen die het milieu hoog in het vaandel hebben staan zien als voordeel dat mensen dichter bij hun werk kunnen gaan wonen zodat het woon-werkverkeer afneemt. Eigenlijk zie ik dus totaal geen problemen om deze belachelijke belasting af te schaffen.
Zou het echt zo gemakkelijk zijn? Ik kan 1 tegenargument bedenken. De hoge overdrachtsbelasting is er juist om te voorkomen dat mensen verhuizen. De overheid probeert mensen bij elkaar te houden. Niet ieder jaar nieuwe buren, maar een wat hechtere gemeenschap. Hier valt wel iets voor te zeggen, maar ik vind het toch vooral de keuze van de mensen zelf om te bepalen waar ze gaan wonen. Bovendien valt op dit argument ook weer een boel in te brengen.
Verder is natuurlijk de vraag waar de schatkist de gederfde inkomsten moet achterhalen als de overdrachtsbelasing wordt afgeschaft. Maar dit doet niet af aan de argumenten voor afschaffing.
07-apr-2003 Rechtse Rakker
Nou Jasper, een 'hechte gemeenschap' ontstaat niet als mensen die een hekel aan elkaar hebben niet ergens kunnen gaan wonen waar het wat prettiger is. En mensen die bij elkaar willeng aan wonen kunnen dat niet betalen. Als 100 man dat zouden willen doen en bij een huizenprijs van 200.000 euro dan zou dat al 1,2 mln kosten. Beetje veel.
Laat de overheid ons met rust laten. Laat mensen de mogelijkheid houden om te bezuinigen op wonen (scheefwonen) of te verhuizen (overdrachtsbelasting). Wie wordt er gelukkiger door dat niet te doen? Degenen die niet mogen bezuinigen, degenen die niet mogen verhuizen, of degenen die de belsatingcenten krijgen? Op de huidige inkomsten maakt die grijpduit niets uit en het zal 100.000en mensen ernstig hinderen...
07-apr-2003 Johan
Jasper schreef: "Zou het echt zo gemakkelijk zijn? Ik kan 1 tegenargument bedenken. De hoge overdrachtsbelasting is er juist om te voorkomen dat mensen verhuizen. De overheid probeert mensen bij elkaar te houden. Niet ieder jaar nieuwe buren, maar een wat hechtere gemeenschap."
Jasper, de enige reden voor de overdrachtsbelasting is dat de overheid dan meer geld kan afnemen van burgers. Bovendien wordt de belasting verspreid over talrijke kleinere belastingen en is het moeilijker te begrijpen voor burgers hoeveel de overheid nu werkelijk van ze afpakt.
01-jul-2003 Carl
Leuk dat ik 10 tot 15% van mijn inkomen mag verwonen. Deed ik dat maar! Nu ligt dat op 35%!!!
Vorig jaar is mij nog een goedkopere woning geweigerd omdat ik teveel verdiend zou hebben vorig jaar. Maar het bedrag van de huur was veel meer dan 15% van hetgeen ik verdiend heb!
Daarnaast worden je bij het huren van woningen allerlei beperkingen opgelegd, zodat je ook niet kan gaan wonen waar je wilt.
16-jul-2003 Mark
De grap van sociale huurwoningen is dat ze puur en alleen bestemd zijn voor mensen met een laag of althans niet zo hoog inkomen. Een ieder die nu een sociale huurwoning heeft, heeft die enkel gekregen omdat hij/zij op een zeker moment niet genoeg verdiende om een andere woning te kunnen betalen. Het is dus geen recht, maar een gunst. Ik geloof dat het hele scheefwonen debat dan ook niet niet een kwestie is van het pesten van mensen, maar het zuiver houden van een regeling... Wat je ook zou kunnen doen, is op al-dan-niet jaarlijkse basis controleren of iemand nog recht heeft op een sociale huurwoning... Het argument dat er geen geschikte huurwoningen zijn, vind ik voor een deel flauwekul, want die zijn er wel, alleen niet altijd in de buurt waar je wilt wonen... Ik ben zelf een groot fan van het inkomensgerelateerd huren van sociale woningbouw. Dat er niet genoeg goede wononigen beschikbaar zijn voor mensen die teveel verdienen voor een sociale huurwoning is weliswaar een groot probleem, maar een ANDER probleem. En we wentelen nu zaken af op de zwakste schouders...
16-mrt-2004 Jorrit Dullaart - jorritdullaartGEEN@SPAMhotmail.com
Een paar correcties op dit artikel: Studenten ontvangen in veel gevallen al wel huursubsidie. Het overgrote deel van de studenten woont in de buitenwijken van Amsterdam en niet in het centrum. Dat zijn feiten...
De reden voor de hoge huren is het gebrek aan sociale woningbouw. Particuliere eigenaren volgen simpelweg het marktmechanisme; weinig aanbod en veel vraag, en dus hoge huren voor slechte woningen.
16-feb-2005 @nita - f.grolleGEEN@SPAMchello.nl
Pas geleden was ik aanwezig in een gezelschap en
werd er over dit onderwerp (m.n afschaffing hypotheekrente) uitvoerig gedebatteerd. Het stuitte op bezwaren want het afschaffen van zowel
de hypotheekrente als de huursubsidie zou werkeloosheid-faillisementen bij banken en makelaarskantoren veroorzaken en de markt zou helemaal in elkaar storten. Ook zou de bouwwereld
zwaar verlies gaan leiden. Men noemde het broodroof.
Velen zouden (door schulden gedreven) een dakloos
bestaan leiden.
Meneer Bennink ???
17-feb-2006 jetoel (Sektarisch Objectivist)
@ Jorrit,
"De reden voor de hoge huren is het gebrek aan sociale woningbouw. Particuliere eigenaren volgen simpelweg het marktmechanisme; weinig aanbod en veel vraag, en dus hoge huren voor slechte woningen."
Gek dan dat je dat probleem bij brood, koffie, pennen, pc's en vaatwassers niet hebt, maar dat er ondanks dat geen sociale brood-, koffie-, pennen-, pc's- en vaatwasserproductie bestaat.
Als het martmechanisme zuiver zou werken zou juist bij een grotere vraag het aanbod toenemen, simpelweg omdat er wat te verdienen valt (dat is inherent aan menselijk handelen en bewijst zich door het feit dat w nu niet in holen meer wonen). Door de overheidsinterventie valt er ondanks de hogere vraag en het lagere aanbod te weinig te verdienen in de woningmarkt. Resultaat hogere prijzen.
11-sep-2006 NWB - newworldbraveGEEN@SPAMhotmail.com
Kritiek op de huurplutocratisering
Ongeregelde marktwerking is ongunstig voor wonen en huizen. Het drijft huizenprijzen op en werkt inefficiëntie in de hand. Dat is een van de conclusies van Kritiek op de huurplutocratisering, een recent e-boek over het huur- en woningmarktbeleid van minister van volkshuisvesting Dekker.
Een vrije markt van wonen en huizen bestaat niet, er zijn diverse marktbeperkingen. Daarbij zijn er diverse vormen van schaarste, te hoge kosten en winsten, hoge hypotheken en het effect van de hoogconjunctuur van de tweede helft van de jaren ’90 tot in 2000. Bouwfouten kosten jaarlijks minstens 5 miljard euro, bouwbedrijven vormden kartels, grond is te duur en object van speculatie, woningcorporaties hebben hoge bedrijfskosten, kopers van koophuizen en hypotheekverstrekkers handelen soms irrationeel. Door het samenspel van deze factoren – dus niet alleen door “schaarste”, zoals men wel zegt – zijn verkoopprijzen de afgelopen 15 jaar ontploft. De geldstromen op de markt van wonen en huizen, teweeggebracht of toegelaten door deze factoren, dienen onderzocht te worden. Wie betaalt, en bij wie is al dat geld terechtgekomen?
Marktbeperkingen betekenen dat er geen vrije markt is. Sommige marktbeperkingen zijn inherent aan wonen. We moeten wonen, we zijn niet vrij om te zeggen: wonen is te duur, we zien ervan af. Er is dus geen vrije uittreding uit de markt, een wezenlijke schakel in het vrije marktmechanisme. Verhuismobiliteit is beperkt: bij veel producten kunnen we in een handomdraai van aanbod en aanbieder veranderen, met onze huizen kan dat niet en willen we dat niet. Andere marktbeperkingen zijn structureel in Nederland aanwezig, zoals weinig of geen onbenutte grond (wat iets anders is dan onbebouwde grond). Daarbij komen incidentele marktbeperkingen zoals bouwkartels.
Door deze marktbeperkingen vestigen we geen vrije markt door overheidsregels en –arrangementen af te schaffen. Ongeregelde marktwerking betekent dat bovengenoemde factoren de vrije loop krijgen en werkt averechts. Er is wel ruimte voor marktwerking, maar binnen grenzen van regels. Deregulering van de huurmarkt, zoals in Dekkers plannen, is daarom schadelijk en ongewenst, aldus Kritiek op de huurplutocratisering.
Marktwerking leidt onder de huidige omstandigheden ook tot een ongunstige prijskwaliteitverhouding, in tegenstelling tot wat Dekker beweert. Een goede prijskwaliteitverhouding is er als prijzen net boven productief efficiënte kosten liggen, zoals de evenwichtsprijs op een vrije markt. Maar kosten zijn te hoog, prijzen zijn nog hoger en winstmarges zijn vaak ruim. Een overeenkomstige prijskwaliteitverhouding is ongunstig.
“Scheefwonen” is niet het probleem dat Dekker ervan maakt. Het enige dat het fabeltje van scheefwonen doet is de aandacht afleiden van wat werkelijk nodig is, huizen bouwen. Woningcorporaties moeten huizen bouwen, anders verliezen ze hun bestaansrecht. Maar dan moeten ze wel grond en bouwvergunningen hebben. Nieuw-bouw levert minder op als we aan de andere kan net zoveel huizen slopen.
Kritiek op de huurplutocratisering brengt tal van verschijnselen op de markt van wonen en huizen, die gewoolijk los van elkaar bezien worden, met elkaar in verband. Het essay is goeddeels gebaseerd op de theorie van de vrije markteconomie en liberalisme. Die theorieën leiden tot andere uitkomsten dan neoliberale conventionele wijsheid meent. De auteur hanteert ze juist als wapen tegen de neoliberale marktideologie en de kapitalistische geldheerschappij.
Kritiek op de huurplutocratisering – bouwen, wonen en huren op een ongeregelde markt
www.huurplutocratisering.nl
